¿Estás valorando comprar tu primer piso?
¿Es buen negocio comprar pisos para alquilar?
Te cuento tal y como lo hice yo!
Yo compré mi piso para inversión pero seguro que si es para vivir puedes sacar algún tip útil.
Lo primero de todo destacar que no soy un gran amante de la inversión inmobiliaria, supongo que molaría tener 10 pisos y poder vivir de eso pero se necesita mucho capital y/o asumir mucha deuda, cosa que yo con lo adverso al riesgo que soy no estoy dispuesto a asumir.
Dado que tenía claro que quería usarlo como inversión tenía las cosas bastante claras.
Voy a separar todo el proceso en 2 artículos muy completos:
Para comprar un piso que se necesita
Buscar inquilinos
Al ir a comprar un piso hay que intentar que ni tus emociones ni el de la inmobiliaria te nublen, estás firmando una hipoteca a más de 20 años de tu vida, es obligatorio usar mucho excel y cerebro y menos corazón.
Condiciones de mi piso para alquilar
Total, los puntos que yo tenía claro:
- El alquiler debe cubrir la hipoteca y los costes sobradamente. Vamos que una vez alquilado el piso tiene que generar cashflow positivo.
- Yo NO voy a vivir en el piso por lo que no tiene que gustarme a mi.
- En mi caso lo anterior no aplicaba exactamente puesto que mis futuros inquilinos target podrían ser perfectamente yo, pero el punto es que si vas a alquilar no tiene que ser el piso de tus sueños.
- Listo para entrar a vivir, seguro que reformando sacamos más rentabilidad pero si somos principiantes no vamos a meternos en el follón de una obra.
- Zona: Lo más cerca de mi casa posible. Primero porqué es una buena zona, segundo porqué la conozco y tercero porqué así si tengo que ir no me dará tanto palo.
- Máximo 250k ya que los bancos me dan esta hipoteca y puedo cubrir la entrada.
Paginas web para encontrar piso
Con esto en mente y excel en mano ya podemos entrar en idealista, fotocasa, habitaclia y activar ofertas.
Son fáciles de usar, metes tus condiciones, dibujas la zona en la que buscar y guardas la alerta. Así ya te va llegando lo nuevo.
Ten en cuenta que con este método te va a llegar lo mismo que a otros muchos inversores así que tampoco esperes ofertones.
Hay que buscar mucho, sí, más de lo que crees. Para comprar un piso deberías revisar cientos por internet y decenas en persona (según lo bueno que seas detectando mierdas por internet/fotos).
Lo que vi en 3 días de búsqueda es que las rentabilidades que podía sacar en la zona donde vivía actualmente con mis padres eran increíblemente más bajos que en otros barrios (soy de Barcelona). Los precios eran muy caros y luego sólo se alquilaban por 50 euros más.
Por lo tanto, modificamos el área de búsqueda en idealista y fotocasa. Sin dudar, para eso tenemos el excel. Sino salen los números no salen, punto.
Y sí, aunque salga un cashflow mensual de 49 euros lo descarto, hay demasiado poco margen y puedo equivocarme en mis cálculos, necesitamos más margen.
*Más abajo te explico y te dejo descargarte esta plantilla excel rentabilidad inversion inmobiliaria.
Te habrás dado cuenta de que OBVIAMENTE tienes que verificar el precio al que se va a alquilar ese piso, todos los números que metemos al excel tienen que tener un mínimo rigor y fundamento 🙂
Es fácil, te buscas pisos en alquiler en la misma zona y de condiciones similares. En mi caso:
- Zona X + ascensor + finca antigua + sin terraza + reformado.
Aquí un par de tips:
- Fijarse en pisos que acaben de ponerse a la venta ya que menos gente los habrá visto.
- Fijarse en pisos que lleven más de 1 año a la venta, si en un año no se ha vendido o el vendedor no quiere vender o podemos hacer una oferta muy muy a la baja.
Total, que ampliamos la zona de búsqueda a otros barrios que sé que son más baratos pero que aún se alquilan bien.
Ahora ya estábamos moviéndonos en pisos de 100k a casi 200k como tope. Los de 200k estaban bien pero claro reducía mucho la rentabilidad respecto los de 100 y poco. El problema es que los de 100 y poco requerían reforma o quizás lavado de cara.
Y aquí otro punto particular mío que puede no ser tu caso:
A mi no me gustan los trabajos manuales, ni soy manitas, ni me muevo bien en reformas ni nada. Así que por eso lo buscaba para entrar a vivir ya.
Dudo que sea una buena opción meterte en una reforma en tu primer piso si nunca antes has estado en una obra. Qué es exactamente mi caso 😀
Esto hace que tenga que comprar más caro para ahorrarme dolores de cabeza. Ya verás luego que tuve dolores de cabeza aun comprando el piso reformado, ni quiero imaginarme si hubiera tenido que hacer reforma.
Mi consejo es que si es tu primer piso no infravalores todos los fregaos que pueden y saldrán por el camino.
Mi primera y segunda oferta rechazadas
Oh, rechazaron tu oferta? Que pena, no?
Pues NO.
Sino rechazan tus ofertas es que no estás exprimiendo suficiente.
No me voy a extender mucho, mi excel decía que OK a ese piso al precio X. Oferté un precio inferior y se rieron de mi. Les dije que máximo subía a X y me dijeron que no.
Por supuesto es útil al negociar destacar todo aquello de lo que carece el piso o aquello que tiene mal, así damos sensación de que nos hemos mirado la inversión bien y no es una pataleta.
Perfecto, gracias y a seguir buscando. En una negociación tienes que estar dispuesto a levantarte e irte en cualquier momento.
Que no te lie el de la inmobiliaria!
Seguimos buscando pues…
Encontré este otro piso para invertir:
- Zona bien
- 53 m2. Reformado a 2 habitaciones (eran 3)
- Finca antigua de estas que han añadido un mini ascensor
- Creo que es perfecto para una pareja joven.
- Piden 160k
- Según mis cálculos lo alquilaría fácil por 650-700 y máximo 850.
Pido más números del piso, IBI, gastos, derramas, certificado energético. PIDELO todo, que vas a gastarte un pastón cojones, si te da vergüenza te jodes, que te pasen todo.
También tienes que prever que tu vivienda a veces estará vacía, imprevistos, reparaciones etc. Vamos aquí ya depende de lo conservador que quieras ser reservarte una partida para todas estas cosas que lógicamente bajarán la rentabilidad de comprar para alquilar.
Calcular rentabilidad de un piso en alquiler
Actualizo el excel con los números al detalle y el excel dice que OK, que podemos proseguir. A priori vamos a generar dinero 🙂
Viéndolo ahora tampoco es una mega inversión pero es lo que tiene ser principiante. Por suerte está generando cashflow desde el primer mes.
El excel no tiene mucha historia, es sólo para hacernos una idea de si tiene sentido seguir.
El precio del piso, los impuestos, la hipoteca y otros gastos y por último lo que esperamos recibir por él.
Por si quieres descargar el excel: excel calcular rentabilidad inversion inmobiliaria.
Se puede hacer mucho más complejo pero a mi me gustan las cosas simples.
Aquí hay 2 acciones que puedes hacer en paralelo o como quieras. Básicamente es por un lado hacer una oferta a la baja por el piso y por otro buscar financiación en los bancos.
Encontrar financiación piso
Momento de buscar financiación, la pelea con los bancos.
Importante! Yo no fui al banco antes porqué tenía claro que una hipoteca por este importe me la daban seguro, pero por supuesto tienes que saber cuánto va a dejarte el banco antes de liarte a ver pisos.
Y sí, la foto es tal cual, vas a contraer una deuda grande con el banco. El del banco no es tu amigo, ni se preocupa por ti. Punto.
Aquí tiré mucho de internet y de cómo gente más experta que yo negociaba, esto ya lo sabemos, aplica a todo en la vida, aprende de gente mejor que tu, que pa algo ya se han pegado hostias ellos.
Mi estrategia de negociación para reducir la hipoteca fue la siguiente:
Hice un cálculo de hipoteca online con algún banco, con eso ya tenía mi primera oferta.
Con esto escribí a mis 2 bancos actuales un email, mejor escrito pero el mensaje era este:
Hola, voy a comprarme un piso como inversión. Va a costar esto aprox. Ya tengo la hipoteca preconcedida en otro banco a este interés: X%
¿Podéis mejorar la oferta?
No quiero ni un seguro de vida, ni de muerte, ni el nuevo iphone ni ir a disneyland paris gratis, quiero la mejor cuota que podáis ofrecerme.
Ah y nada de tipo variable, yo quiero tipo fijo que mi excel no sabe de variables.
Y con esto el banco donde tenía la nómina me hizo una oferta ligeramente mejor que la que tenía, tampoco vamos a engañarnos, el hecho de no tener que mover la nómina me facilitaba las cosas, soy muy vago xD
Viéndolo ahora supongo que podría haber apretado más, pero eso es fácil de decir ahora 🙂
Ah! Y nada de comisiones de esas de letra pequeña, que quede claro que amortizar no tiene comisiones y esas cosas.
Repito: El del banco no es tu amigo, sino le preguntas lo meterá por ahí sin darse cuenta.
Entonces recapitulemos, nuestro plan para invertir en alquiler de pisos:
- Tenemos un piso que piden 160k y que cumple nuestras condiciones.
- Tenemos una oferta a tipo fijo del banco conforme nos van a dejar ese dinero y que nos parece correcta.
- Nuestro excel dice que el piso dará un 5% de rentabilidad bruta y generará cashflow positivo cada mes.
Podemos seguir el camino.
Como hacer una oferta por un piso
No te hago mucho hincapié en como negociar el precio de un piso porqué no me considero bueno, pero te recomiendo esforzarte más que yo, piensa que conseguir rebajar el interés del banco o el precio de venta del piso es dinero que se queda en tu bolsillo.
Vale la pena luchar.
Como en toda negociación hay 2 claves:
- No parecer desesperado o que lo necesitas.
- Tener el poder de levantarte de la silla e irte sin despeinarte.
En mi caso hice una oferta por 150k que acabó cerrándose a 155k (de los 160k que pedían).
El interés del banco acabó cerrándose alrededor del 1.5% fijo.
Con la compra encarrilada y las negociaciones cerradas empieza una parte necesaria pero que es una pereza.
Papeleo para comprar un piso
- Mirar en el catastro cosas como si es uso residencial, coeficiente
- Pedir 2 últimas actas comunidad propietarios para ver quejas, derramas etc
- Revisar borrador de arras con abogado
- Revisar borrador de escritura con abogado
- etc etc
Además, el banco nos va a dar más papeleo:
- La Ficha Europea Información Normalizada (FEIN) es donde están las condiciones de la hipoteca.
- Copia del contrato para el notario
- Documentación de los seguros que seguro que te obligan a contratas
- etc etc
En definitiva tienes que asegurarte de todo ya que vas a comprar un piso.
Cuando los del banco ya tengan todo, siguiente parada: Notario.
Yo no lo sabía y me pareció gracioso porqué te hacen ir a una primera cita donde el notario verifica que entiendes los conceptos y que estás entendiendo que vas a comprarte un piso con unas condiciones determinadas.
Luego te dan 14 días para que recapacites y así asegurar que estás seguro, vamos a mi me pareció penoso que me trataran como a un niño pero no voy a meterme en ese jardín xD
Total que entonces ya sólo te queda pagar las arras para que el vendedor se asegure que no vas a echarte atrás y tu también te aseguras.
El banco empieza a trabajar, mandan al tasador se fija ficha de firma, el notario te hace esperar porqué siempre están muy ocupados y ya luego se lee todo y se firma.
Y nada, sales de ahí con menos dinero, una deuda y un piso que esperas rentabilizar.
Pues perfecto, ya podemos descansar y disfrutar, no?
JAJAJA
Que dices! Si tenemos que alquilar el piso ahora!
Y ojo que la elección del inquilino no es ninguna tontería. De hecho puede ser la diferencia entre una buena inversión y una mala.
Gente que va a vivir en tu piso y que te tiene que pagar por ello.
Si quieres ver como gestioné todas las visitas y como conseguí encontrar a unos inquilinos de 10 te lo dejo en otro artículo que en este ya te he pegado una buena chapa.
