¿Buscas inquilinos para sacar rentabilidad a tu piso?
¿Has tenido malas experiencias con anterior inquilinos?
Te cuento mi método para encontrar los mejores inquilinos, y eso no incluye sólo que paguen cada mes.
Porqué sí, como todo en la vida lo mejor es tener una metodología y seguirla siempre para conseguir buenos resultados.
Sino has visto como fue todo el proceso de la compra de mi primer piso para alquiler pásate.
Al lío.
El buen inquilino
Como hemos dicho el buen inquilino no sólo es que nos paguen cada mes, hay varios factores para considerarlo un buen inquilino:
- Que pague cada mes dentro de plazo y sin quejas.
- Que cuide el piso casi como si fuera suyo.
- Que cuando nos avise sean cosas graves, que no llame por tonterías. Vamos que sea mínimamente espabilado o espabilada.
- Que tenga pensado quedarse algunos años en el piso
- Esto es particular mío, prefiero alquilar el piso 3 años y olvidarme, otros prefieren rotarlo para poder subir precios.
Con esto claro vamos a ver el método que sigo cuando busco inquilinos para mi piso
Por si te lo preguntas, sí, todo lo hice yo. Al ser mi primer piso prefiero hacer todo yo y ver como se hace, cuando tenga 10 pisos ya veré si delego en una inmobiliaria o que hago 🙂
Como elegir inquilino – Paso 1: Revisar el piso
Sea nuevo, reformado o acabe de salir un inquilino hay que revisar el piso a fondo y ver que desperfectos tiene, por si hay que arreglar algo o lo que sea.
Te cuento lo que hice en mi caso que compré un piso recién reformado.
El piso estaba recién reformado así que verifiqué muchas cosas pero muchas otras las hubiera descubierto simplemente viviendo un par de días ahí:
- Faltaba el enchufe detrás de la nevera.
- El aire acondicionado al cabo de un rato goteaba.
- La antena de la tele no estaba instalada dentro de la casa.
- La lavadora estaba rota.
- Unas baldosas de la pared del baño se cayeron el primer día al apoyarse.
Casi todo lo arregló el propietario anterior pero son cosas que tuve que gestionar y quedar mal con el inquilino que ya estaba por entrar a vivir.
Total, que revises el piso con cariño, en especial si ha habido reformas.
Como elegir inquilino – Paso 2: Preparar las fotos y vídeo del piso.
Tampoco vamos a hacer un tour 360 pero sí unas fotos bien hechas.
A plena luz del día y que se vea bien todo, especial atención a cocina, lavabos y cualquier cosa chula que tenga el piso, aire acondicionado, terraza etc
Por favor, la casa ordenada, limpia, que se vea profesional.
Cuando tengas las fotos se las enseñas a tu cuñado/hermano/primo tocacojones y le dices si se iría a vivir a ese piso 🙂
Como elegir inquilino – Paso 3: Publicarlo en los portales más importantes
¿A qué precio alquilo mi piso?
Mi consejo es que lo pongas un poco más bajo que lo que veas que hay en el mercado.
¿Por qué?
Porqué lo que queremos es tener muchos candidatos para poder escoger y hacer un buen filtro. Si lo pones caro tendrás que escoger entre menos candidatos y aumentamos la suerte que necesitamos.
Y luego le añadimos todas las fotos y por supuesto una buena redacción con toda la información de interés:
- Pides fianza?
- Pides algo extra como que paguen el seguro de impago? Ligalo al ahorro que tienen sino trabajas con inmobiliaria.
- Pides nóminas y trabajo indefinido de los futuros inquilinos?
- Vas a permitir mascotas?
- Información de las características del piso: terraza, ascensor, cerca del transporte público, con vistas a un parque bonito bla bla véndelo bien.
Por ultimo, deja como quieres que te contacten. Yo soy antillamadas y amante de los emails pero en este caso hice una excepción. Quiero alguien que se mueva un poco y si molestarse en llamar es demasiado quizás no es un buen inquilino.
Así que llamadas será.
En este punto tenemos nuestro piso preparado y anunciado en los principales portales.
Dependerá de tu piso y tal pero a mi me entraron llamadas en menos de 24 horas.
Como elegir inquilino – Paso 4: Recibiendo llamadas
Ten a mano o aprendete lo mínimo que debes preguntarle al posible futuro inquilino, piensa que descartarlo en una llamada es mucho más eficiente y te ahorra mucho tiempo que no enseñarlo en persona y tal.
En mi caso, la primera llamada no estaba preparado y sólo le pregunté si tenía ingresos y si iba a vivir sólo.
Lógicamente me comentó que tenía ingresos y que podría pagar sin problemas….quien diría lo contrario, no? Errores de principiante.
Una vez en la visita en mi piso hice más preguntas y lo descarté en menos de 2 min, fue un desplazamiento y pérdida de tiempo inútil, no sólo para mi sino para la pareja que venía a verlo.
Y que hice aquí? Pues aprender de mi error y preparar esta lista de preguntas para hacer en la llamada.
Y sí, sintiéndolo mucho deberás descartar a muchos sólo con la llamada.
Listado de preguntas básicas en la llamada:
- Con quien vas a vivir?
- Nada que me afecte mucho, pero para saber si es 1 persona, una pareja con 3 hijos o 4 amigos de la universidad.
- Has visto las condiciones de fianza etc que pido?
- Aquí sirve para ver si se lo ha leído y de paso ver si nos pone alguna pega, si ya nos pone pegas mal.
- Que % de tus ingresos vas a destinar a pagar mi piso?
- Esta pregunta me gusta porqué puedes saber su sueldo aprox. y de paso si sabe lo que es un porcentaje xD
- Estás buscando en esta zona y este tipo de piso? Cuanto tienes planteado quedarte?
- Esto es simplemente para dar pie a saber un poco lo que busca y que hable.
Te aseguro que con estas preguntas algunos candidatos ya se descartaban.
Bueno esque…..te iba a decir si podía entrar sin fianza…
Bueno esque…el precio me parece caro…
Tiempo ganado, ellos y nosotros.
Aquí otro punto importante durante las llamadas, calendarizar visitas:
Como elegir inquilino – Paso 5: Programando y haciendo visitas
Aquí depende de tu tiempo libre y como tu valores tu tiempo, yo lo valoro bastante y excepto la primera visita que ya hemos dejado claro que fue sin pensarlo, el resto de visitas se hicieron en 2 fines de semana, a saco.
No me iba bien hacer visitas entre semana y era difícil cuadrar a los visitantes así que todos en fin de semana y seguidos. Nada de uno a las 10h y otro a las 19h.
Así que metía el primero que cuadraba en una hora e iba enganchando al resto con espacios de 30-45 min.
Mi piso en 15 min estaba visto y si tengo otra visita puedo “echar” fácil a los que se enrollan mucho.
Total que programé las visitas en 2 fines de semanas, creo que fueron entre 20-25 visitas.
Usa google calendar o un simple excel como hice yo.
En mi caso me gusta decirles que tengo bastantes interesados (cosa que es cierta) para que no me atosiguen, que si me interesa ya les llamaré yo.
En este punto, había enseñado el piso a 20 futuros inquilinos, casi todo parejas. Mi piso es perfecto para eso.
Tenía muy claro que candidatos sobresalen pero obviamente no vamos a decírselo a todos a la vez, usemos la cabeza.
Como elegir inquilino – Paso 6: Escoger el inquilino perfecto
Idealmente 2 o 3 inquilinos (si es más mejor) deberían cumplir todas las condiciones que requerimos pero siempre hay un feeling mejor con algunos de ellos así que yo eso lo uso para decidirme y hacer las llamadas o visitas/finales.
En este punto llamaremos primero al mejor inquilino, en mi caso llamé a una pareja joven, podrían ser yo hace 5 años y yo trato muy bien a los pisos 🙂 así que cumplían perfectamente.
A ellos también les encajaba el piso y les pregunté si querían volver a verlo.
Para mi lo optimo sería hacer una segunda entrevista con los 2 o 3 mejores candidatos, así les vuelves a meter presión en que hay más candidatos y que decidirás en un par de días.
Esto más que nada es para que no pidan de más, yo sé que el piso está muy bien y que si se rompe algo me haré cargo así que espero que ellos también se comporten.
Total que les ofrezco si quieren volver a verlo pero me contestaron que no hacía falta que el piso era exactamente lo que buscaban, que les iba bien por combinación de trabajos y que les encantaba.
Ante esa respuesta decidí no hacer segunda visita, les comenté algunos puntos más del piso para que todo estuviera claro y les dije que preparaba el contrato.
Les comenté que:
- El piso lo deben dejar tal y como estaba. Todo bien y recién pintado.
- El mantenimiento de todo es cosa del inquilino.
Y listos, quedas el día de la firma, que se lea el contrato y que firmen en todas las páginas los dos.
Lo normal ahora es que te haga la transferencia directo desde el móvil, sino llega al instante pues que te enseñe el comprobante y listos.
Consejos para alquilar mi piso
- Sino te llegan suficientes llamadas revisa el anuncio: fotos, precio etc. Necesitas poder escoger, no quedarte lo que llegue.
- Deberías recibir decenas de llamadas, agendar unas 20 visitas y de ahí sacar almenos 5 buenos candidatos. Es una aproximación lógicamente.
- Fotos bien hechas, la casa limpia y ordenada, en serio, muy importante.
- Puedes pedir referencias de sus anteriores caseros, no para llamarles sino simplemente para ver como reaccionan.
- Envía un whatsapp almenos a los candidatos que has enseñado el piso diciéndoles que ya lo has alquilado a otra persona. Muchos ni se acordaran de tu piso pero tu has hecho tu parte, informar y ser transparente.
- Si algo se rompe no compres una recambio de mierda, pon algo de calidad, tiene que durar años.
- Yo no subo cada año el IPC pero si que puedes recordarle al inquilino que no se lo subes. Que lo valore.
Y por fin, ahora Sí, a disfrutar de la vida.
Bueno, a decir verdad a mi me surgieron bastantes imprevistos las primeras semanas, aprendí mucho por eso 🙂
